Назад в будущее

  • 13.08.2009
 
Три в уме

Благодаря гарантиям администрации Новосибирской области 15 застройщиков региона сумели взять банковские кредиты на завершение строительства объектов и достроить уже три дома. Так, компания «Перлит-КБ» завершила строительство 16-этажного дома по улице Громова, 14/1 благодаря кредиту, полученному по госгарантии на 46 миллионов рублей в «Ханты-Мансийском банке». Квартиры площадью 40–48 квадратных метров компания продает по цене 2,024 миллиона рублей. Уже продана треть квартир дома — в основном, по предоплате.

По словам представителя компании, всплеска продаж пока не наблюдается, многие покупатели находятся в стадии получения ипотечного кредита. «Многие уже слышали о губернаторской программе субсидирования ипотеки, хотят ей воспользоваться, но на руках пока не имеют кредитного решения», — говорит он. Планы на будущее компания строит, но довольно скромные. Например, «Перлит-КБ» планирует построить три дома на улице Салтыкова-Щедрина: один, 16-этажная двухподъездная «свечка», уже достроена более чем наполовину, а к концу 2010 года компания планирует начать строительство 13- этажной свечки и 17- этажного двухподъездного дома.

Гарантия — не панацея

Компании «Сибсервисстройреконструкция» гарантии администрации помогли сдать дом по улице Колхидская, 29 площадью 10687 квадратных метров. На достройку дома был получен кредит по госгарантии на 60 миллионов рублей. Сейчас однокомнатные квартиры площадью 39,5–40 квадратных метров «Сибсервисстройреконструкция» продает по цене от 1,6 миллиона рублей, а двухкомнатные, площадью 58–60 квадратных метров — от 2,25 миллиона рублей.

По словам финансового директора «Сибсервисстройреконструкции» Ольги Бондаревой, квартиры в здании активно продаются: уже продано 85% площадей. Но в перспективу компания также смотрит с осторожностью, предпочитая пока сосредоточиться лишь на тех объектах, что уже начаты. «В планах достроить здание по улице Связистов, 15 площадью 12000 квадратных метров, там уже возведен цокольный этаж. А на основном проекте компании — жилмассиве „Тихвинский“, на площади Станиславского — будет возводиться пятый дом. Это достаточно комфортное жилье, одноподъездные дома кирпичного типа», — рассказывает она.

Бондарева считает, что к моменту сдачи этих домов через 2,5 года покупательская способность граждан восстановится. Компания использует свои и заемные ресурсы в «Сбербанке», «Муниципальном банке» и банке «Мой Банк». «Процент более 20% — это много, но деваться некуда», — сетует Бондарева.

А вот строительная компания «Сибирь» уже продала почти все квартиры в сдающемся доме. Однокомнатные квартиры площадью 42 квадратных метра стоят здесь 2,15 миллиона рублей, «студии» от 27,5 квадратных метров — 1,42 миллиона рублей. В планах компании развивать строительство на Горском жилмассиве, однако вопрос о средствах на эти планы и их источниках на момент публикации «Сибирь» оставила без ответа.

Госгарантия, хотя и помогает застройщикам, не является автоматическим спасением их от проблем с оборотными средствами. Так, из 15 получателей гарантии пока только 7 сумели превратить её в банковские кредиты. «Госгарантию дает администрация, а у банков свои требования к строителям, и они могут расходиться. То, что компания получила гарантию — совсем не означает, что она получит кредит», — объясняет Евгений Моськин, специалист инвестиционного отдела «Жилфонда».
 
А управляющий партнер «DSO Сonsulting» Сергей Дьячков считает, что проблемы с госгарантиями в том, что это довольно длительный процесс, и многие банки с недоверием относятся к гарантиям администрации.
Дорога к дефициту

Строительные компании области пока используют задел, сложившийся в прошлые, более удачные годы — достраивают прежн ие объекты, осваивают площадки, где уже начинались работы, но не торопятся начинать возведение новых зданий. По мнению Дьячкова, дефицит жилых площадей в Новосибирской области будет постепенно нарастать. «Объекты высокой степени готовности будут достроены и проданы в 2010 году. А с середины-конца 2010 года цена жилья будет постепенно нарастать из-за дефицита площадей», — считает он. Кроме того, Сергей Дьячков уверен, что в условиях кризиса панельное домостроение уже вытесняет кирпичное и продолжит вытеснять его дальше.

По мнению Евгения Моськина, сегодня цены на недвижимость находятся на уровне 2007 года, но тогда экономика бурно развивалась, а сейчас — нет.

«Рынок ещё не определился, куда идти. Многие компании занимают выжидательную позицию, возможно, какие-то меры господдержки помогут сформировать направление развития. Скорее всего, произойдет сегментация рынка, когда одни компании будут заниматься малоэтажным строительством, другие — кирпичным, третьи — панельным», — говорит он.

А вот директор агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чимеркин наблюдает на рынке недвижимости оживление. «Острая фаза кризиса, будем надеяться, преодолена. Люди начинают понимать, что жизнь не такая уж плохая, как казалась несколько месяцев назад. Цены на жилье достигли дна, и снижаться больше не будут. Народ начал понемногу разбираться со ставками по ипотеке понял, что многие банки — например, Сбербанк — их почти не меняли и активно кредитуют население. Ну и вообще, обычно к зиме рынок недвижимости активизируется — не знаю с чем это связано, может быть, что-то на генетическом уровне, связанное с необходимостью поиска жилища», — считает он.

Более пессимистичен в прогнозах Дьячков, который считает, что 30–50% объектов начатых в 2007–2008 годах, будут стоять недостроенными несколько лет. Из 200 работающих на рынке девелоперских компаний уйдет половина, преимущественно небольшие «девелоперы одного здания»», — убежден он.

Глубина спада

Подобная ситуация в Новосибирске повторяет тенденции, характерные для всей страны. Так, по словам президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, строители массово пересматривают приоритеты и собираются все силы бросить на строительство жилья, находящегося лишь в высокой степени готовности.

При этом Кошман предупреждает, что не стоит обращать внимание на статистику роста объемов ввода в первом квартале 2009 года — ведь это те дома, которые были почти построены ещё в 2008 году. А вот проблема с остановленными стройками вскрылась в конце первого полугодия.

 
По данным Росстата, за второй квартал 2009 года падение объемов строительства в стране составило 2,8%, а за полугодие — 0,3%. В результате вместо запланированных 80 миллионов квадратных метров жилья российские строители могут сдать в 2010 году немногим более 30 миллионов квадратных метров, что станет самым низким показателем в истории современной российской стройки — в 1998 году было построено около 34 миллионов квадратных метров.

Впрочем, новосибирские строители и эксперты пока далеки от предсказаний почти троекратного падения объемов. Например, по прогнозам Дьячкова, если кризисные явления на рынке будут продолжаться, то ввод жилья в области может быть уменьшен до 700–800 тысяч квадратных метров — это уровень 2007 года. Президент «Сибирской гильдии управляющих и девелоперов» Олег Луговой считает, что в 2010 году будет однозначное падение, но подсчитать его не берется. «В 2009 году все достроят объекты 90%-ной готовности, а в 2010 году все будет зависеть от того, смогут ли дольщики договориться о дофинансировании объектов», — замечает он.

Заместитель генерального директора строительной компании «Уникон» Ольга Гребнева прогнозирует на 2010 год ввод жилья в эксплуатацию в Новосибирске не менее 400 тысяч квадратных метров (план на 2009 год — 650 тысяч квадратных метров — прим. ред.). «Новосибирск как крупный город сохранит свою привлекательность для инвесторов, и даже 50%-ного спада по вводу не будет», — полагает она.

А вот председатель Совета директоров «Региональной инвестиционной компании» Сергей Сидоренко считает, что объемы строительства в Новосибирской области упадут в 2010 году именно в три раза по сравнению с 2008 годом. «Только в 2009 году рынок может „схлопнуться“ вполовину, а в 2010 году объемы по области могут достигнуть 400 тысяч квадратных метров в год. Для сравнения, „дно“ было у нас в 1990 году, когда построили 200 тысяч квадратных метров за год. Строительная отрасль очень инерционная, и до того, как она начнет восстанавливаться, должен пройти длительный период времени», — уверен застройщик.