Неслучайные партнеры
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), «МДМ Банк», «Сибакадемстрой» и НОАИК подписали соглашения о фондировании двух проектов по завершению строительства многоквартирных жилых домов в Новосибирске. Средства на кредитование банком «Сибакадемстроя» даст федеральное АИЖК, а гарантом выступит местный оператор агентства — НОАИК.
«Банк будет кредитовать застройщика на этапе строительства. Мы давно пытались отработать этот механизм, чтобы средства от ипотеки шли на поддержку строительства», — рассказывает директор НОАИК Алексей Струков.
Участники договора рассказали, что застройщика выбирал сам «МДМ Банк». В банке же пояснили свой выбор тем, что «МДМ-банк» и «Сибакадемстрой» «сотрудничают довольно давно». Напомним, что 61% акций «Сибакадемстроя» не так давно были проданы Игорем Кимом (один из крупнейших акционеров «МДМ-Банка») бывшим партнерам по бизнесу из инвестиционной группы «SM.group», так что выбор участников нового проекта поддержки застройщиков вполне объясним.
Поддержка по схеме
Пока договоренности в рамках пилотного проекта достигнуты лишь по двум объектам «Сибакадемстроя»: 156-квартирный дом по улице Объединения (11 284 квадратных метров), и 150-квартирный дом по улице Свечникова (7 713 квадратных метров). На их завершение АИЖК выделит 200 и 100 миллионов рублей соответственно. Как объяснил Струков, деньги пойдут на «предоплаченную ипотеку» кредитования «дольщиков».
Как пояснил источник в «МДМ-Банке», ставка, по которой будет кредитоваться недостроенное жилье, — 17% годовых, первоначальный взнос — 30%, а срок — до введения домов в эксплуатацию.
Финансовый директор «Сибакадемстроя» Марат Авлеев рассказал, что сдача домов планируется «на лето будущего года». Он подтвердил факт соглашения, но отказался от дальнейших комментариев, сославшись на то, что ответ нужно согласовывать с остальными участниками договора.
После введения объектов НОИАК обещает рефинансировать кредиты по текущим условиям АИЖК. Для сравнения: ставки НОАИК сегодня являются самыми низкими в Новосибирске: кредит выдается под 9,51–11,55% годовых, срок кредитования от 3 до 30 лет, с первоначальным взносом в размере 30%. При этом Струков отметил, что вряд ли существующие ставки серьезно изменятся к лету.
Цена выкупа
Те объемы жилья, которые не удастся продать «Сибакадемстрою», НОАИК будет выкупать в ипотеку у застройщика по фиксированной цене 30 тысяч рублей за квадратный метр. «Ипотека юридического лица будет производиться на условиях АИЖК», — рассказывает Струков.
После этого средства АИЖК будут возвращаться в компанию в виде закладных по ипотечным кредитам.
Что же касается цены выкупа в 30 тысяч рублей за квадратный метр — она уже сегодня находится «ниже рынка». Исполнительный директор агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чемеркин подтвердил, что «цены в 30 тысяч рублей за квадратный метр у „Сибакадемстроя“ нет».
По данным исследовательского агентства «RID Analytics», средняя цена за 1 квадратный метр строящегося жилья в Новосибирске в октябре 2009 года составила 40,6 тысяч рублей, что на 3,3% ниже, чем в сентябре. По мнению директора агентства Елены Ермолаевой, сейчас на рынке много дисконтов, поэтому определить точные данные по цене довольно сложно. А к лету 2010 года, прогнозирует она, цена может вырасти на 10–15% относительно существующего уровня.
Президент ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков уверен, что подобные меры помогут «Сибакадемстрою» поднять продажи на предварительных этапах строительства.
Однако он сомневается, что
«Сибакадемстрой» будет продавать остатки по цене 30 тысяч за квадратный метр. «30 тысяч рублей за квадратный метр — цена гарантированного выкупа и в случае чего „Сибакадемстрой“ может продать жилье по ней, хотя и без дохода для себя.
Скорее всего компания постарается придержать жилье и реализовать его позже, но уже по рыночной цене.
Сегодня доходность в строительстве жилья довольно низкая, а если учитывать стоимость кредитных ресурсов, то себестоимость может быть больше продажной цены», — считает Мартыненков.
А его коллегу, генерального директора компании «Дискус Плюс» Алексея Джулая не смущает цена в 30 тысяч рублей за квадратный метр. «Мэрия Новосибирска у нас покупает жилье ещё дешевле», — рассуждает он. Правда «Дискус плюс» строит панельное жилье только эконом-класса и имеет собственный завод по производству стройматериалов, что определяет меньшую себестоимость. Чемеркин же признается, что вообще не верит в то, что жилье на практике будет выкуплено у застройщика.
Следующие на очереди
Как уже говорилось выше, проект является пилотным и призван «обкатать» схему.
Струков рассказал, что в будущем кредитовать застройщиков подобным образом сможет «любая компания, которая имеет достаточное количество «длинных денег». Гарантом также сможет выступать не только НОАИК.
Он не отрицает того, что сейчас ведутся переговоры о подобном сотрудничестве с другими застройщиками, но до подписания договоров отказался называть конкретные компании. Хотя Мартыненков рассказал, что «Метаприбор» уже ведет переговоры о реализации подобной схемы с банком «Петрокоммерц», АИЖК и ИФД «Капитал». «Мы были бы первыми, но „МДМ-Банку“ с „Сибакадемстроем“ договориться проще», — объясняет он.