Окно в законе
Напомним, что по закону о местном самоуправлении муниципалитетам запрещено иметь непрофильные активы, к которым отнесены объекты недвижимости. В срок до июля 2010 года муниципальные образования должны от них избавиться.
Городские помещения годами арендовали предприятия малого и среднего бизнеса, в Новосибирске таких арендаторов около 900. Закон поставил их перед выбором: выкупать свой офис у города или съезжать с насиженного места.
Правом первоочередного выкупа помещений смогут воспользоваться не все компании. ФЗ № 159 определяет, что это должны быть компании, отнесенные к субъектам малого и среднего бизнеса, то есть предприятия с численностью сотрудников не более 250 и выручкой не больше 1 миллиарда рублей в год. Из их числа закон исключил компании, оказывающие финансовые услуги: негосударственные пенсионные фонды, кредитные организации, ломбарды, страховые компании и компании, работающие на рынке ценных бумаг, и т. п.
Теперь арендуемое помещение должно находиться во временном владении предприятия в течение минимум двух лет (в предыдущей редакции закона — 3 года и более).
И на момент подачи заявки о выкупе за компанией не должно числиться никаких долгов (штрафы, пени, просроченные платежи). Раньше закон не принимал во внимание даже задержку арендной платы на несколько дней по объективным причинам.
Каждое муниципальное образование разрабатывает для себя схему процедуры передачи объекта недвижимости. В Новосибирске она выглядит следующим образом.
Чтобы получить преимущественное право выкупа помещения и не дожидаться, пока оно уйдет с молотка, первым делом нужно уведомить муниципалитет о своем намерении. Подать заявку в департамент земельных и имущественных отношений мэрии до 1 июля 2010 года, к которой приложить пакет учредительных документов. Если потенциальный покупатель подходит под требования федерального закона, департамент за свой счет заказывает оценку объекта недвижимости. Она будет готова в двухнедельных срок. Затем условия отчуждения имущества из муниципальной собственности отправляются на подпись мэру. На следующем этапе в СМИ публикуется уведомление об отчуждении муниципального имущества. Если возражений не последует, проект договора купли-продажи направляется арендатору. Далее происходит подписание договора, чтобы согласиться, арендатору дается 30 дней. В течение десяти дней происходит первый платеж по договору, и документы на оформление офиса в собственность компании поступают в юстицию. Когда свидетельство о собственности будет на руках у нового владельца, прекращается выплата арендной платы. Но пока они оформляются, компании придется перечислить в мэрию и платеж по договору, и плату за аренду.
Есть объекты, которые реализовать не удастся. По словам замначальника управления муниципального имущества мэрии Новосибирска Юрия Кузнецова, в такие условия попадают 87 арендаторов. Останутся муниципальными площади в местах общего пользования жилых домов и объекты в общежитиях, поскольку по назначению такие объекты значатся нежилыми, по технической документации — жилыми. Однако и тут присутствует свое «но»: если есть техническая возможность (отдельных вход в помещение и др.), арендуемые площади можно вывести из жилого фонда, но арендатор делает это за свой счет.
Душевные отношения
Предпринимателям Новосибирска купить городскую недвижимость можно в рассрочку на 18 месяцев.
При этом сумма платежа разбивается на равные доли. После оплаты первого платежа помещение переходит в собственность компании и может стать залогом при кредитовании.
Тем, кто намерен брать кредит сразу, а залоговой суммы не хватает, поможет областной фонд поддержки предпринимательства. Он может обеспечить банку до 70% залоговой суммы.
«Фонд также может компенсировать выплату процентных платежей по кредиту компаниям, в которых есть налоговый прирост. Объем выплат составляет до 90% процентных платежей, но не больше процентной разницы между налоговыми отчислениями, поступившими от&nbs
p;компании в бюджет в прошлом году и в текущем», — отметил начальник отдела развития малого бизнеса и предпринимательства департамента развития промышленности и предпринимательства Новосибирской области Сергей Паршиков.
В областном центре можно воспользоваться помощью комитета поддержки и развития малого и среднего предпринимательства.
На компенсацию процентной ставки по кредиту и поручительство до двух лет могут рассчитывать предприятия, полностью оплатившие покупку офиса; не сокращавшие в течение 2009 года сотрудников; с зарплатой сотрудников не ниже прожиточного минимума.
Компенсация процентной ставки возможна при кредитовании у банков-патнеров, которых на данный момент семь: «Левобережный», «Муниципальный Банк», Сбербанк, «Банк Москвы», «Акцепт», «Открытие», «Образование». К тому же фирмы, приобретшие в собственность помещения, получат из федерального бюджета возврат НДС за исключением компаний, находящихся на упрощенной системе налогообложения и на вмененном доходе.
Многих предпринимателей волнует, будут ли учитываться при оценке объекта проведенные неотделимые улучшения, перепланировки, реконструкции, капитальные ремонты зданий и помещений.
«Будут, если неотделимые улучшения проведены с согласия собственника, то есть муниципалитета, — поясняет Юрий Кузнецов.
— Текущий ремонт, то есть поддержание помещения в надлежащем состоянии, закреплен в договоре аренды как обязанность арендатора. Поэтому он оплачиваться не будет.
Вообще, мы оформили уже 66 договоров купли-продажи, и споров по стоимости объектов не возникало. Оценщики „попадают“ в цену. Банки нам говорят, что цена, по которой продается объект, часто бывает ниже шкалы, по которой оценивают сами банки при кредитовании». Для тех, кому приходится выкупать арендуемые помещения, спад на рынке недвижимости пришелся как нельзя кстати.
Но выжженного поля на месте коммерческой недвижимости, принадлежащей городу, все-таки не останется.
Муниципалитет обязан поддерживать предпринимательство и оставить резерв помещений, которые можно арендовать. Хотя принадлежать эти помещения будут уже не муниципалитету, а городскому фонду поддержки малого и среднего бизнеса.
Как отметил Юрий Кузнецов, в этот фонд войдут спорные объекты, «за которые бизнесу не выгодно биться. Их проще арендовать».