— Сложившаяся в мире (и в России) экономическая ситуация ударила по многим предприятиям, но больше всего задела сферу девелопмента.
Появляющиеся то здесь, то там торговые центры во время бурного подъема пользовались популярностью как у арендаторов, так и у покупателей. Деньги шли рекой и никто не задумывался о концепции, месторасположении, комфортности.
Методологию нашего рейтинга торговых центров Новосибирска мы начали разрабатывать ещё в прошлом году, но оценки получались размытыми, так как в условиях постоянного роста конкуренция между торговыми центрами практически отсутствовала, и определить критерии оценки было сложно.
Однако с началом кризиса всё изменилось, возникла нормальная рыночная ситуация и вполне здоровая конкуренция. Благодаря этому мы смогли более четко сформулировать критерии и методы оценки торговых центров. Для того, чтобы более нагляднее понять ситуацию в коммерческой недвижимости мы выводим на регулярною основу (с периодичностью выхода один раз в полгода) рейтинг торговых центров Новосибирска. А в следующем году планируем охватить другие крупные города Сибирского Федерального округа.
Основная цель создания нашего рейтинга — формирование независимой оценки действующих торговых центров Новосибирска (площадью от 1500 квадратных метров). При разработке методологии мы учитывали интересы следующего круга заинтересованных сторон:
- Инвесторов (соинвесторы) — оценка рисков жизнеспособности объекта недвижимости как продукта в краткосрочный и среднесрочный период, и возврата/окупаемости вложенных инвестиций.
- Собственников торговых центров — для понимания текущего состояния и возможных последствий существования объекта недвижимости, как рыночного продукта, с целью повышения его капитализации, методом устранения возникший негативных оценок.
- Арендаторов — оценка текущих конкурентных преимуществ объекта и оценка стратегических рисков при принятии решения о заключении среднесрочных и долгосрочных договоров аренды.
Для формирования общей оценки по каждому объекту мы рассматривали совокупность пяти основных групп критериев:
- Оценка объекта — отражает анализ (преимущества и недостатки) месторасположения объекта, транспортных и пешеходных потоков, конкурентной среды, удобства подъезда к объекту автомобилистов и доступа пешеходов, оформление и архитектурные решения фасада.
- Маркетинг и реклама. В этом критерии разносторонне оценивается наличие и соблюдение маркетинговой концепции объекта; маркетинговая и рекламная поддержка/сопровождение её соответствие концепции, её эффективность для арендаторов, соответствие целевой аудитории/
- Оценка арендаторов. Оценивается совокупность основных важных факторов построения торгового центра, в том числе подбор арендаторов согласно концепции объекта, зонирование, логичность расположения, наполняемость помещений; эффективность работы якорных арендаторов, «синергетический эффект» различных групп арендаторов.
- Управление объектом. Оценка качества управления объектом: начиная от уборки прилегающей территории и внутренних помещений, через эффективность взаимодействия с арендаторами и заканчивая проведением капитальных работ.
- Оценка потребителей — это завершающий критерий. По суди ради потребителей и строятся торговые центры. Здесь мы оцениваем, насколько комфортно покупателям добираться до ТЦ, подъехать и припарковаться; присутствует ли в ТЦ дополнительный сервис, насколько покупателям безопасно находиться в ТЦ, комфортный ли температурный режим, есть ли и какое количество мест отдыха и т. д.
Полученный рейтинг наглядно показал, что в Новосибирске существует не более 10 торговых центров, на которые можно сделать ставку. Остальные — с некоторыми недостатками: в управлении, в отношениях с покупателями, в маркетинге и рекламе. Это неудивительно, так как все объекты управляются самими собственниками. Кризис показал, насколько такой подход к управлению в нормальной рыночной ситуации неэффективен. Банкротство торгового центра «Гранд Сити» лишь доказывает это. В
ближайшие месяцы мы ожидаем закрытия ещё нескольких торговых центров.
Мы надеемся, что данный рейтинг будет интересен и полезен всем заинтересованным сторонам. Возможно, в нём есть какие-либо неточности или недочеты, но мы намерены в дальнейшем постоянно совершенствовать полученную методику оценки.