Неосновной инстинкт

  • 14.08.2009
Сделка на миллиард
 
Несколько дней назад страховая группа «Уралсиб» застраховала бизнес-центр «Гринвич» (девелопер и собственник здания — компания «Трансервис»), который является лучшим бизнес-центром Новосибирска согласно недавнему рейтингу. Как сообщили в «Уралсибе», здание застраховано на сумму более 1 миллиарда рублей сроком на год. Страховая защита распространяется на конструктивные элементы, внешнюю и внутреннюю отделку здания, системы отопления, вентиляции, а также лифтовое, пропускное, сантехническое оборудование и т.д. на случай пожара, взрыва, противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий, воздействия пара, конденсата или жидкости. 
 
Как сообщила «Newsib» директор УК «Гринвич» Маргарита Риттер, страховая компания была определена по итогам тендера. На выбор компании повлияла цена, а также условия договора, пояснила Риттер.
 
«Сделка с покрытием более 1 миллиарда рублей – крупнейшая для новосибирского рынка», — полагает заместитель директора филиала ОСАО «Ингосстрах» в Новосибирске Виктор Долженков. По его словам, в новосибирском филиале «Ингосстраха» застрахован ряд крупных объектов города (торговые и бизнес-центры). Название объектов Долженков не раскрывает. Страховые суммы, по его словам, составляют от нескольких сотен миллионов рублей до 1 миллиарда рублей.
«Тарифная ставка по договорам страхования объектов, подобных «Гринвичу», составляет 0,005-0,006%», — рассказывает директор компании «Прогресс Гарант» Мария Кабашова. Но, как правило, новосибирские собственники зданий не тратятся на их страхование, рассказывает она. Единственным исключением, по ее словам, становятся случаи, когда здание находятся в залоге у банка: «Гринвич был сдан в 2007 году и, скорее всего, не все кредиты еще выплачены». 
 
Открытый демпинг
 
Страхование коммерческой недвижимости – лакомый кусок для страховщиков, — отмечает директор департамента продажи и сопровождения «Д2 Страхование» Сергей Мороз. «Здесь низкая убыточность — не более 10-20%, ведь из всех факторов риска актуальны разве что неполадки инженерных сетей», — полагает он. До кризиса арендодатели часто требовали страховать арендуемые помещения, что было стабильным источником заработка для многих страховых компаний. «Но сейчас торговые и бизнес-центры сидят без арендаторов – им не до страховки», — сетует Мороз.
 
На сужающемся рынке конкуренция предельно обострилась: в ряде случаев ставки снизились в три-пять и более раз — налицо открытый демпинг, рассказывает Долженков. «Из-за падения тарифов компания отказывается от  предложения застраховать тот или иной объект – это невыгодно», — поясняет он. По его мнению, существующий демпинг может привести к ухудшению финансового состояния страховых компаний.
 
А страхователям при заключении договора страхования будет не лишним посмотреть  последний баланс компании. Если он не внушает оптимизма, следует получить у страховщика ответ на вопрос: «Почему, имея убытки,  компания предлагает столь низкие тарифы? Каким образом она сможет осуществлять страховые выплаты?»  
 
«Страховщики предлагают чрезвычайно выгодные условия», — соглашается с Долженковым управляющий БЦ «РосЕвроПлаза»Владислав Офицеров. Поэтому, несмотря на сложную ситуацию на рынке аренды, затраты на страхование объектов – оправданны, убежден он. По его словам, страховщики уже расширили линейку услуг, предлагая страхование не только от различных стихийных бедствий и несчастных случаев, но и рисков, связанных с ухудшением рыночной конъюнктуры, оттоком арендаторов и даже изменением политической обстановки.
 
Сама «РосЕвроПлаза» застрахована в «AIG»: Офицеров не уточнил сумму сделки по страхованию бизнес-центра, лишь уточнив, что она близка к 1 миллиарду рублей. В дальнейшем компания не исключает возможности смены страховщика, добавляет он.
 
Редко, но дорого
 
Чрезвычайные ситуации для бизнес-центров и торговых объектов Новосибирска хотя и редко, но случаются. Так, крупнейшими ЧП стали два пожара крупного городского магазина – ЦУМа.  ЦУМ горел дважды: в 2001 и в 2002 году. Убытки от пожара в 2001 были покрыты за счет страховки: «Ингосстрах» выплатил $ 1 миллион, сообщил один из менеджеров компании.
 
По его словам, убытки от пожара в 2002 году также компенсировали выплаты по договору страхования, однако в какой компании был застрахован ЦУМ в 2002 году, собеседник уточнить не смог. Сейчас ЦУМ, а также принадлежащий акционерам ГУМ застрахованы в СГ «Уралсиб».
 
«Убытки действительно бывают редко, однако при этом могут быть очень значительными», — предупреждает Долженков. К примеру, в 2001 году, когда сгорело застрахованное в «Ингосстрахе» здание новосибирского ЦУМа, компания выплатила по данному убытку сумму, в 10 раз превышающую страховую премию, которую  филиал собрал за год. По мнению Долженкова, успешность деятельности по страхованию крупных объектов недвижимости зависит от грамотной тарификации, основанных на сложных актуарных расчетах.
 
«Учитывая подобные инциденты, компания приняла решение застраховать принадлежащий ей объект», — рассказывает директор по развитию УК «Успех» Валерий Семибратов. По его словам, «Ройял Парк» застрахован в ВСК. Сумму страхового покрытия Семибратов назвать затруднился.
 
Запрос «Newsib» в новосибирский ТРЦ «Мега» остался без ответа. «Если говорить о торговых объектах, то наиболее крупная сделка в Новосибирске – именно по страхованию ТРЦ «Мега», полагает заместитель директора по продажам СК «МАКС» Станислав Цой. Если здание – не в залоге у банка, то добровольно страхуют объекты, как правило, западные компании или созданные при участии зарубежных акционеров, поясняет он.
 
Напрасные траты
 
 «Затраты на страхование объектов, сданных в эксплуатацию – как правило, лишние траты для девелоперской компании», — считает генеральный директор компании «СтройМастер» (ранее — директор ТРЦ «Континент» на Гусинобродском шоссе) Тимофей Мельников. По его мнению, риски стихийных бедствий или действий третьих лиц – не столь существенны для Новосибирска. Львиная доля объектов коммерческой недвижимости города не застрахована, подчеркивает он.
 
Поэтому девелопер «Итера», сдавая ТРЦ «Континент», сознательно  отказалась от страховки здания. А вот ТРЦ «Фараон» (девелопер — компания «СтройМастер») пришлось застраховать, поскольку таково было требование банков.
 
«Недвижимость, а также все производственные мощности предприятия пришлось застраховать только из-за требования банка страховать залог по кредиту», — приводит аналогичный пример генеральный директор завода «Экран» Антон Бальцевич.
 
«Спрос по страхованию имущества, в том числе объектов недвижимости растет лишь только со стороны крупнейших промышленных предприятий Новосибирска, — отмечает директор новосибирского филиала страхового общества «Сургутнефтегаз» Александр Пазычко. — Для многих из них страхование имущества является обязательным условием получения государственного заказа». Хотя если речь идет о страховании предприятий оборонного комплекса — это закрытый рынок для большинства страховых компаний, сетует топ-менеджер одной из местных страховых компаний. В пул, по его словам, входят лишь ряд крупнейших федеральных страховщиков.