Офисы для никого

 

Ледяное дыхание мирового финансового кризиса владельцы новосибирских офисных площадей ощутили осенью прошлого года. «Для новосибирского бизнеса актуальнейшей управленческой задачей стала оптимизация расходов», — рассказывает советник управляющего партнера DSO Consulting Сергей Сидоренко. По его словам, арендаторы, поставленные перед необходимостью сокращать траты, начали с офисов. В результате в ноябре 2008 года  было зафиксировано снижение ставок на 10-20%. «Компании стали массово переселяться из дорогих просторных кабинетов в маленькие и дешевые», — подчеркивает собеседник.  

 

«Объем сделок купли-продажи резко сократился осенью 2008 года — за последние десять лет количество сделок на рынке недвижимости упало до исторического минимума», — рассказывает руководитель аналитического центра АН «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор  Голованов. По его словам, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рынок аренды офисных помещений сократился более чем в два раза.  

        

Массовый исход арендаторов стал началом трансформации рынка, считает директор АН «ДелоПроф» Петр Мельников. До сих пор рост бизнеса и спроса на новые помещения намного опережал сдачу новых площадей, что в результате давало возможность владельцам бизнес-центров диктовать свои условия. «Рынок был перегрет. Ставки в 1800 рублей за квадратный метр в месяц в так называемом классе «А», также как и 1300–1400 рублей в классе «В» — слишком дорого для Новосибирска», — убежден Мельников. Неудивительно, что коррекция составила 25 -50%, резюмирует собеседник.

 

 

По данным компании RID Analytics, по итогам мая 2009 года средняя арендная ставка по городу составила 559 рублей за квадратный метр. По сравнению с докризисным периодом (сентябрь 2008 года) средняя цена предложения офисных помещений на вторичном рынке снизилась на 36% и составила 53 тысячи рублей за 1 квадратный метр. «Замедление темпов снижения ставок (в апреле — всего 1,6% против 6% в январе-марте 2009 года) позволяет говорить о том, что рынком аренды достигнуто «дно», — считает директор RID Analytics Елена Ермолаева. Тем не менее, сложно сказать, насколько данная ситуация устойчива, отмечает аналитик. «Если экономическая ситуация ухудшится, то нынешнее «дно» может оказаться лишь «ступенью» по дороге вниз, и падение рынка продолжится», — поясняет она.

 

Наиболее же сильно пострадал сегмент дорогих офисов. По данным проектного института «Новосибгражданпроект», общая площадь бизнес-центров класса «А» в городе составляет 110 тысяч квадратных метров. По данным RID Analytics, в классе «А» среднее снижение ставок с начала года составило 34%. «А по отдельным предложениям ставки упали на 42 – 45%», — уточняет управляющий БЦ «РосЕвроПлаза» Владислав Офицеров. Однако даже демпинг помог далеко не всем бизнес-центрам избежать оттока арендаторов, указывает он.

 

«В сегменте дорогих офисов спад спроса связан, прежде всего, с освобождением площадей компаниями федерального уровня — большинство из них предпочли закрыть свои региональные представительства», — считает Мельников. «К спаду спроса добавился избыток предложения – сдача в эксплуатацию бизнес-центра «Кобра» обострила и без того высокую конкуренцию», — добавляет Голованов.

 

«До кризиса для бизнес-центров класса «А» неплохим уровнем вакантных площадей считался показатель в 20 – 25%, а сейчас добиться заполняемости в 70% является победой над рынком», — говорит Офицеров. Если говорить о «РосЕвроПлазе», в первом квартале 2009 года ее заполняемость упала до 47%. Правда, сейчас наметилась небольшая тенденция к росту — сдано 51% площадей.

 

В среднем же по городу уровень заполняемости бизнес-центров класса «А» составляет 40-60% в зависимости от объекта, подсчитал RID Analytics.

 

 

Недорогие офисные помещения меньше пострадали от экономического спада, констатирует Мельников. «Если в начале 2008 года средняя ставка в классе «С» равнялась 350 рублей за квадратный метр, то в 2009 году она снизилась до 270–300 рублей за квадратный метр», — поясняет риэлтор.

 

«В м ае 2009 года по отношению к июню 2008 года снижение арендной ставки  в классе «С» составило 28%, в меньшей степени пострадали институтские здания, расположенные в центре города – они наиболее востребованы у арендаторов за счет удачного местоположения», — отмечает Ермолаева. А доля свободных площадей по данной категории составляет всего 3,4%, отмечает она.

 

По данным аналитического центра АН «Сибакадемстрой Недвижимость», снижение ставок по бизнес-центрам классов «B» и «С» в первом квартале 2009 года составило 9,3% и 12,8% соответственно. «И это не предел, ведь даже дешевые помещения испытывают отток клиентов», — полагает Голованов. «Арендаторами таких помещений, как правило, являются небольшие компании, спрос на офисные помещения которых на время кризиса сократился сильнее, чем у более крупных компаний, имеющих больший запас прочности», — объясняет аналитик.

 

«Заполняемость недорогих офисов падает — правда, темпы роста вакантных площадей в этом сегменте ниже, чем для дорогих офисов», — соглашается Ермолаева.  По ее данным, в мае 2009 года по сравнению с апрелем 2009 года общий уровень вакантных помещений по исследуемым объектам увеличился с 7% до 8%. Максимальная доля вакантных площадей – в новых бизнес-центрах (14,2%), в объектах класса «D» (10,2%), старых административных зданиях (11,3%), расположенных в  Октябрьском (23,5%), Кировском (11,6%)  и Заельцовском (9,8%) районах, уточняет аналитик. DSO Consulting оценивает количество помещений класса «С» и ниже в 1, 4 миллиона квадратных метров, по оценке RID Analytics – от 1 миллиона квадратных метров.