До недавнего времени подход к разделу о «форс-мажоре» в договоре аренды помещения в бизнес-центре airportcity.spb.ru был относительно формальным. В большинстве случаев пункт об эпидемии или карантине в него не включали, ограничиваясь стихийными бедствиями и военными потрясениями. Из-за коронавируса многие компании приостановили свою деятельность или перевели сотрудников на удаленный режим работы. В этих условиях расходы на арендуемое помещение остались прежними. При снижении доходов многие арендаторы оказались в весьма затруднительном положении.
Пандемия и введение правительством определенных ограничений вынуждают обе стороны договорных отношений четко прописывать условия «форс-мажора» и своих обязанностей в случае его наступления. Один из участников договора в «форс-мажорной» ситуации может непреднамеренно наносить убытки противоположной стороне. В случае правильного оформления соответствующего раздела он освобождается от ответственности за договорные обязательства.
«Форс-мажор» в переводе с французского языка означает «высшая сила». В гражданском праве РФ используется аналогичное понятие «непреодолимая сила». Подразумеваются непрогнозируемые чрезвычайные обстоятельства, на которые невозможно повлиять и изменить ход их процесса.
На практике «форс-мажором» признают:
- природные катаклизмы: землетрясения, ураганы, наводнения и т.п.;
- техногенные и экологические катастрофы;
- вооруженные конфликты;
- террористические акты и государственные перевороты;
- эпидемии и массовые заболевания;
- правительственные запретительные меры и решения;
- международные санкции, крах банковской системы и др.
При оформлении договора аренды офиса в БЦ стороны договариваются, какие события будут включены в перечень «форс-мажорных». Основное требование – они, согласно закону, должны быть чрезвычайными и непреодолимыми. В обстоятельствах непреодолимой силы страдают обе стороны заключенного договора. Поэтому все пункты раздела должны быть юридически четко прописаны с учетом обоюдных интересов. В противном случае они могут трактоваться произвольно и привести к разногласию сторон.
Защитить интересы арендодателя могут следующие пункты в разделе «форс-мажор»:
- факт наступления обстоятельств непреодолимой силы подтверждается уполномоченным органом, Торгово-промышленной палатой РФ.
- наступление обстоятельств непреодолимой силы не являются основанием для освобождения от арендных платежей, при этом не применяются штрафные санкций за их задержку, ссылка на ГК РФ, ст. 401.
В свою очередь, для арендатора хорошей подстраховкой будут следующие пункты:
- на период действия обстоятельств непреодолимого характера отменяются обязательства по оплате аренды офиса в бизнес-центре;
- в данный период за неоплату аренды штрафы и пени не начисляются;
- при невозможности использования арендуемого помещения в течение определенного срока (его величина указывается) договор может быть расторгнут без обязательств по возмещению возможных убытков.
Так как интересы арендодателя и арендатора противоположны, стороны с учетом современных реалий должны прийти к разумному согласию в ходе обсуждения договора. Так арендодатель может предложить вариант отсрочки или оплаты по пониженной ставке на период «форс-мажора». В случае отсутствия в ранее заключенном договоре раздела «форс-мажор», его стоит перезаключить. Это избавит стороны от судебных издержек и финансовых потерь.