Кто на новенького?

  • 06.02.2012

Сейчас Промышленно-логистический парк вышел из стадии зарождения проекта и перешел в стадию стабильного развития; на площадку ПЛП активно заходят инвесторы. По нашей концепции, инфраструктуру мы должны строить под них опережающими темпами — то есть должны быть готовы к их появлению на площадке хотя бы в начальных объемах предоставить те мощности, без которых они не могут начать реализовывать свой проект. Сегодня задел, который мы сделали, достаточен для появления новых резидентов — то есть те начальные вложения, которые мы сделали, начинают себя оправдывать. Мы подвели все мощности к площадкам существующих резидентов, и теперь, когда к нам приходят новые резиденты, мы говорим: да, мы оперативно предоставим вам все необходимое для начала реализации проекта. То есть пока вы будете согласовывать проект, проводить подготовительные работы на участке, к вам будет подведена инфраструктура, которая нужна для начала стройки. А к моменту запуска проекта мы дадим вам инфраструктуру, только уже на постоянной основе и в необходимом объеме.
График у нас напряженный, потому что задел хороший, но не бесконечный и рассчитан на определенный объем инвесторов. Поэтому сейчас мы ищем финансовые ресурсы для того, чтобы сделать заделы для будущих инвесторов. Это касается не только инженерных сетей, но и, например, жилья, которое нужно не вообще, а для работников тех инвесторов, которые приходят на площадку. Та же «Почта России» заявила, что согласна доставлять работников к месту в качестве временного варианта, но вообще было бы желательно, чтобы жилье у них было под боком, как это и декларировалось в самом начале проекта.
Сейчас у нас уже есть все документы, необходимые для начала реализации инвестиционного проекта «Почты России». Еще по нескольким резидентам мы находимся в стадии оформления, причем основные моменты по проектам уже обговорены и утверждены обеими сторонами: сейчас у них идут внутренние согласования с головными офисами компаний-инвесторов. Когда соответствующие соглашения будут подписаны, мы уже сможем официально объявить, что у нас появились такие-то резиденты, но пока могу лишь обозначить, что в высокой степени согласования у нас находится проекты компаний «Бингрэ», группы компаний «Бит» (торговая марка «4 сезона»), «Rexam», которая входит в пятерку мировых производителей алюминиевой упаковки, и еще ряд других компаний. При этом если отечественные инвесторы готовы осваивать площадку в течение нескольких строительных сезонов, то иностранные компании не устраивает длительный строительный период: если весной заходят, то хотят осенью получить действующую площадку. Это их корпоративные стандарты, мы просто говорим – либо мы справляемся с ними, либо не справляемся. Мы — справляемся.
Вопрос, который пока не полностью решен — это вопрос энергетики на площадке. Последний резерв в объеме 15 мегаватт со стороны РЭС, по всей видимости, будет нам предоставлен в ближайшем строительном сезоне, но после этого наши заявки будут удовлетворены в лучшем случае через два-три года, потому что им требуется достаточно серьезная реконструкция генерирующих мощностей для предоставления больших мощностей. У нас сейчас есть мобильная 3-мегаваттная станция, которая используется для освоения площадок до появления постоянной мощности.
Мы постоянно занимаемся поиском «длинных денег» для дальнейшей реализации проекта Промышленно-логистического парка, потому что работать «с колес» — это очень тяжело, прежде всего, с точки зрения инвесторов, которым нужны стабильность и гарантии. Областной бюджет для нас фактически и является этим гарантом. Прежде всего, это увеличение уставного капитала, а также выдача государственных гарантий со стороны области для того, чтобы мы могли спокойнее работать на рынке кредитных ресурсов.
Что касается правовой стороны вопроса, то сейчас мы имеем стабильное нормативное поле обеспечения реализации этого проекта: принята региональная долгосрочная целевая программа, реализация которой обязательно будет рассматриваться ежегодно при принятии бюджета.
Началом активного строительного сезона мы традиционно считаем наступление весны. Конечно, зимой некоторые строительные работы тоже ведутся, но они, естественно, обходятся дороже. Поэтому зимой эффективнее заниматься другой работой – разработкой и согласованием проектов, а сделав это, нам уже проще будет выходить на строит ельную площадку. Помимо обеспечения инфраструктурой площадок инвесторов, мы планируем начинать создавать административно-бытовую зону, которой могли бы пользоваться резиденты, пока они строят свои здания.  Кроме того, у нас самих уже есть потребность размещать часть служб управляющей компании непосредственно на площадке, постоянно держать там людей. Вторая наша задача — создавать инфраструктуру в парке, которая была бы направлена на обеспечение повседневной логистической деятельности резидентов: например, обслуживание длинномерных фур, предоставление возможности отдыха для водителей. Пока прорабатывается вопрос, будем ли мы заниматься этим сами или привлекать инвестора или аутсорсера, но то, что такой комплекс нужен, не вызывает сомнений.
Мы столкнулись с необходимостью формирования кластеров, потому что случайное размещение оказалось бы попросту неэффективным. Например, у разных производств есть разные требования к санитарной зоне, поэтому мы начали группировать их, в результате чего появился своего рода пищевой кластер. Но по нему тоже есть уточнения — например, мы не можем разместить много пищевых производств хотя бы потому, что им необходимо много оборотной воды, а мы готовы предоставить только воду из подземных источников, что влечет за собой ограничения, определенные самой природой. Кроме того, если они берут воду, им нужно очищать, сбрасывать ее, а наш канализационный коллектор также имеет предел мощности. Поэтому все-таки профильными для нас являются некие логистические, сортировочные, дилерские центры, которые водные ресурсы, газ, электричество потребляют в меньшей степени, чем большие производства, но им нужна площадь и хорошие дороги.
После нарезки участков для «больших» инвесторов остаются небольшие кусочки земли, делать из которых, например, просто газоны было бы неэффективно. На таких площадках мы планируем делать типовые помещения для небольших арендаторов — своеобразные бизнес-инкубаторы: арендные цены у нас несопоставимо привлекательнее, чем в городе. Однако здесь мы сразу сталкиваемся с проблемой доставки персонала, причем сложность заключается даже не столько в том, чтобы ее организовать, а в том, готовы ли будут работники тратить по 40 минут, а то и больше, на то, чтобы добраться до места работы. И этот вопрос, к сожалению, не снимается даже развитием жилой зоны, потому что не факт, что специалисты инвесторов захотят проживать здесь, пусть и в комфортабельных условиях. В итоге это выбор самой компании: если им вопрос удешевления помещения более значим, чем проблема с доставкой персонала, мы готовы дать новые хорошие помещения с низкой по сравнению с городом арендной платой. Кроме того, обновления производства зачастую легче производить на новом месте, чем встраивать оборудование в старое здание. Для малых предприятий этот вопрос зачастую является решающим, и если мы его снимаем, то им остается только вкладываться в собственное развитие. А если компании совсем небольшие — думаю, им будет проще объединиться, и уже в этом строительном сезоне мы готовы будем предоставить им те помещения, которые им нужны: как на условиях аренды, так и под выкуп. В перспективе можно будет наладить и некую внутреннюю кооперацию между производствами, расположенными на нашей площадке.