Открытие ТЦ «Мозаика» — бывшего «АЛПИ» на ул. Дуси Ковальчук в Заельцовском районе — состоится 24 октября.
Чтобы дистанцироваться от имиджа, оставшегося от прежних хозяев, розничной сети «АЛПИ», «Тройке» пришлось разработать новую концепцию объекта, сменить название, провести перепланировку комплекса, а также «технически дооснастить» здание, сообщил NS директор управления фондов недвижимости УК «Тройка Диалог» Сергей Васин.
Стоимость работ Васин оценил в $ 1 миллион.
Справка NEWSIB
ТЦ «АЛПИ-Сити» площадью 23 тыс. кв. м по ул. Дуси Ковальчук был построен в 2006 году.
Закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости «Коммерческая недвижимость» под управлением ЗАО УК «Тройка Диалог» был сформирован в декабре 2004 года. Это один из первых российских паевых фондов недвижимости для частных инвесторов, средства которого были привлечены на открытом рынке. Стоимость чистых активов фонда составляет около 4,2 миллиарда руб. Фонд инвестирует средства в объекты коммерческой недвижимости. На сегодняшний день в собственности фонда находятся 13 объектов коммерческой недвижимости в Москве, Московской области, Екатеринбурге, Перми, Казани, Самаре, Уфе и Сочи.
Управляющая компания «ROSS Group» управляет коммерческой недвижимостью с 2001 года.
По словам Васина, приостановка работы торгового центра не входила в планы «Тройки Диалог», но в октябре 2008 года из-за долгов прежнего владельца в здании были отключены электричество и вода, а гипермаркет «АЛПИ» закрылся.
Напомним, УК «Тройка Диалог» через ЗПИФН «Коммерческая недвижимость» приобрела торговый центр у «АЛПИ» в августе 2008 года, заплатив за покупку более 1,1 миллиарда рублей. Красноярский ритейлер был вынужден продать объект, чтобы расплатиться по своим облигациям.
Первоначально предполагалось, что ТЦ сохранит действующий состав арендаторов и название. Однако в ситуации общего спада на рыке «Тройка» не смогла самостоятельно справиться с задачей укомлектования ТЦ арендаторами, и прибегла к помощи управленцев из «ROSS Group».
Новая концепция ТЦ предполагает, разработанная привлеченными управленцами, основывается на создании мультиякорного торгового центра, где якорный арендатор будет на каждом этаже, рассказал генеральный управляющий «Ross Group» Владимир Стукан.
Построить дом и поесть
В рамках этой концепции на первом этаже расположится продуктовый оператор «Поляна» — эту сеть развивает в СФО кузбасский ритейлер «Система РегионМарт». Договор аренды сроком на семь лет, заключенный между «Ross Group» и «Системой РегионМарт», предполагает создание большого продуктового супермаркета с ассортиментом более 15 тысяч позиций. Он займет в ТЦ площадь около 2,5 тысяч квадратных метров.
Арендаторы, представленные на оставшихся площадях ТЦ, будут интересны покупателям, занимающимся ремонтом или обустройством своего жилища.
Цокольный этаж будет отдан магазину строительных и отделочных материалов «Перестройка». Верхние этажи управленцы «посвятят» товарам, необходимым повседневной жизни: здесь также не обойдется без присутствия кемеровской компании: речь идет о мебельном супермаркете «Энергия Уюта», принадлежащем «Кузбасской мебельной компании». Ещё одним арендатором, вписывающимся в концепцию верхних этажей, станет «Посуда-Центр».
За исключением самых крупных, «якоря» арендуют в среднем по 2 тысячи квадратных метров, уточнил Стукан.
На момент открытия сданы в аренду 70% арендопригодных площадей — 20 тысяч квадратных метров из 23 тысяч общей площади здания. Найти арендаторов на остальные площади управляющая компания надеется в течение полугода после запуска.
Арендаторы поделятся прибылью
Впрочем, очевидно, и тех арендаторов, с которыми договора уже заключены, найти было непросто — сегодня в Новосибирске не ощущается острого дефицита свободных торговых площадей, в том числе и в местах с большей проходимостью. Это вынудило управленцев пойти навстречу арендаторам: арендная плата в открывающемся после реконцепции ТЦ установлена в виде процента с оборота.
«Перед управляющими стоит архитрудная задача — сделать доходным ранее убыточный торговый центр с испорченным имиджем, причем на спаде рынка», — отмечает директор риэлторской компании «Дело Проф» Петр Мельников.
А в нынешних условиях договориться с арендаторами можно только на условиях процента с оборота, категоричен он.
«Нефиксированная арендная ставка — распространенная практика», — отмечает директор по маркетингу и рекламе одного из арендаторов ТЦ — сети магазинов «Посуда Центр» Яков Хромов. Единственным ограничением для владельцев зданий является доверие к арендаторам, полагает менеджер. «Заключение подобных договоров аренды возможно только с арендаторами, являющимися крупными, давно работающими на рынке и зарекомендовавшими себя компаниями, которые могут гарантировать открытость и прозрачность своего товарооборота», — объяснил он. Все новые объекты мы сейчас открываем именно на таких условиях — плавающей арендной ставки, добавил Хромов.
Несмотря на подпорченную репутацию, у торгового центра есть шансы на успех, полагает руководитель исследовательской компании «RID Analytics» Елена Ермолаева. Он расположен внутри крупного жилмассива, а единственный конкурент в районе — ТЦ «Большая Медведица» — в силу того, что ориентирован на другой формат, на посещаемость Мозаики не повлияет, объясняет она.